Real Estate Intelligence Report, Wednesday, February 18, 2009

DLF reduces Bangalore project price by 24 per cent

DLF reduces Bangalore project price by 24 per cent
Business Standard, February 18, 2009, Page 4

Arun Kumar / New Delhi

DLF, the largest real-estate player in the country, has reduced the price of its residential project in Bangalore by around 24 per cent. The revised price of the project — Westend Heights in New Town, Bangalore — is less than Rs 2,100 per sq ft as against the October 2008 launch price of Rs 2,775.

The new price would be applicable with retrospective effect, so that customers who had booked flats in 2008 are benefited.

When contacted, a company spokesperson said DLF "is passing on the benefit of reduced input costs to give greater value to its customers. Our intention is to make it affordable for the common man”.

Another senior official of the company said the most interesting feature of the project was that bigger apartments carried lower price per sq ft.

On the issue of delay in other projects in New Gurgaon, the spokesperson said that the company had not put on hold any project where it had made commitments to customers. This included DLF New Town Heights and Express Greens. DLF would deliver the projects on time, he added.

DLF has launched new residential projects in Hyderabad and Bangalore, and will be launching more projects soon.

PEs eye stakes in DLF Assets

PEs eye stakes in DLF Assets
The Economic Times, February 18, 2009, Page 4

Rajesh Unnikrishnan & Boby Kurian MUMBAI BANGALORE

A CONSORTIUM of private equity funds, including UAE’s leading financial institution Taib Bank, the Blackstone Group and JP Morgan, is believed to be in advanced negotiations with promoters of the DLF Group to pick up a majority stake in affiliate company DLF Assets. The deal, if finalised, would fetch DLF Assets about $400 to $450 million.

A senior team from Taib Bank was in Delhi last week holding talks with DLF Assets, a person involved in the development said. However, Taib is not looking at a large exposure at this point. The Middle East financial giant is evaluating a $50-million investment in DLF Assets, the person added. “The deal would see a consortium of PE firms investing in DLF Assets. Over five to seven PE firms are in negotiations with DLF Assets. None of them are willing to invest the required funds alone and all are negotiating to invest in the range of $50 to $100 million,” an investment banker close to the development said.

DLF Assets is in the market to meet payment obligations and for rolling over immediate debt as its planned $1.5 billion Real Esate Investment Trust listing in the overseas market, has been postponed due to volatility in the global stock market. DLF Assets is scouting for various options to raise funds including through PE deals. The company owes about Rs 4,800 crore to DLF, the listed entity of the group.

When contacted DLF vice-chairman Rajiv Singh said: “I cannot comment anything on DLF Assets now.” However, he had earlier said that “if all goes well, we can expect to receive in excess of Rs 5,000 crore from DLF Assets, in some mixture of debt and equity by the end of this financial year.”

Slump-hit realty funds go slow on raising money

Slump-hit realty funds go slow on raising money
The Economic Times, February 18, 2009, Page 17

Prashant Mahesh MUMBAI

IT’S not the best of times for real estate funds. Given the slowdown in the sector, they are going slow on raising money from their investors — a process that is referred to as the drawdown option. This is on account of a paucity of investment opportunities.

Typically, a real estate fund works on a commitment from its investors for the amount to be raised. Initially, the fund collects about 20-25% of the amount that has been committed. As and when investment opportunities crop up in the real estate space, funds make a drawdown on investors asking for funds. Investors in normal practice get about a month to pay such drawdowns. Real estate funds are close ended for a period of 7 years and the money is raised from investors over a period of 3 years.

With the slowdown in the real estate sector, funds are realizing that it has become difficult to get the right opportunities to deploy money. This has resulted in the slowing down in calling for drawdowns from investors. Over the last 2-3 years, several funds like India REIT, Milestone Capital Advisors, HDFC and Kotak raised money from local as well as overseas investors. The ticket size for the domestic funds ranged from Rs 25 lakh to Rs 5 crore.

The Anand Jain-promoted Urban Infrastructure Fund, where the minimum ticket size was Rs 1 crore, closed its first fund in a year and a half. After the rights issue in May last year, the fund has not exercised the drawdown option. In the case of Kotak India Real Estate Fund, which was launched in July 2007 with a ticket size of Rs 5 crore, only 47% of the committed amount has been drawn down. “We have not asked for any money in the last nine months since we do not find any suitable investment opportunities”, said an official from the fund, who did not want to be quoted.

The case of India REIT is quite similar. It has two domestic funds with a corpus of Rs 430 crore and Rs 550 crore respectively. “Though we have completed the drawdowns six months ago only 75% of the funds have been deployed “, says Ramesh Jogani, MD, India REIT advisors. Also, there are no plans to raise fresh funds.

Parekh sees interest rates falling

Parekh sees interest rates falling
The Economic Times, February 18, 2009, Page 10

Our Bureau NEW DELHI

HOUSING Development Finance Corporation chairman Deepak Parekh on Tuesday said the Reserve Bank of India (RBI) may take some more steps to bring down lending rates in the market. He also said that HDFC, the country’s biggest housing finance company, would cut interest rate as and when its cost of funds comes down.

“We are reviewing the rates every day and will bring down the rates if the cost of funds comes down,” Mr Parekh said on the sidelines of an event here. He said there was enough liquidity in the banking system that could help banks in bringing down interest rates.

“Banks are funding (parking) Rs 40,000 crore to Rs 60,000 crore with the RBI under the reverse repo window. (This means) there is enough liquidity in the system and that is why there is a likelihood of interest rates coming down,” he said.

Mr Parekh hoped the RBI would take more steps as inflation had fallen below its targeted level of 5%. Wholesale price-based inflation for the week ended January 31 eased to a one-year low of 4.38%.

The central bank has cut its key lending rate by 350 basis points since October to 5.5% and also reduced the cash reserve ratio by 400 basis points to 5% to lower borrowing costs and prod banks to step up lending to sustain economic growth.

“We are hoping that since inflation numbers are down the RBI will take some steps. May be not immediately, but in near future,” he said. Mr Parekh also acknowledged the real estate market was witnessing correction in terms of pricing due to the pressure on availability of finance.

शहरी विकास का मूलमंत्र

शहरी विकास का मूलमंत्र

मिस्त्र जैसा देश भी काहिरा को बचाने के लिए 20 नए शहर बसा रहा है, लेकिन भारत में इस बारे में कोई कुछ सोचने के लिए तैयार नहीं

दैनिक जागरण, बुधवार 18 फरवरी 2009,

चीन के नानजिंग में चौथे व‌र्ल्ड अर्बन फोरम में शहरों के अनियोजित विकास और इससे पैदा होने वाली समस्याओं पर विचार किया गया था। संयुक्त राष्ट्र के महासचिव बान की मून ने स्पष्ट कहा कि शहरीकरण की यही स्थिति रही तो 2030 तक दुनिया में दो अरब से ज्यादा लोग झुग्गी-झोपडि़यों में रह रहे होंगे। शहरों के विकास की एक सीमा होती है। इसके बाद ये दम तोड़ने लगते हैं। भारत में तो स्थिति खास तौर से विकराल होती जा रही है। दिल्ली, मुंबई, कोलकाता, चेन्नई, बेंगलूर आदि महानगरों को तो छोडि़ए, कानपुर, धनबाद, पटना, जबलपुर, कोयंबटूर, पुणे, इंदौर, हैदराबाद जैसे मध्यम दर्जे के शहरों की हालत भी बिगड़ती जा रही है। शहरों की आबादी बेतहाशा बढ़ती जा रही है, लेकिन उस अनुपात में नागरिक सुविधाओं का विकास नहीं हो पा रहा है। समाजशास्ति्रयों के अनुसार शहरीकरण के दो प्रमुख कारण आकर्षण और मजबूरी हैं। बहुत से लोग शहर की सुविधाओं और आकर्षण के कारण शहर की ओर खिंचे चले आते हैं और अनेक लोग गांव की गरीबी और भुखमरी से त्रस्त होकर मजबूरी में रोजगार और जीवनयापन की खोज में शहर पहुंचते हैं। हालांकि शहर में भी उनकी हालत खस्ता ही रहती है। अक्टूबर 200 में इंटरनेशनल फूड पालिसी रिसर्च इंस्टीट्यूट की वैश्विक भूख सूचकांक रिपोर्ट आई थी। इसके अनुसार वैश्विक भूख सूचकांक में भारत की स्थिति सबसे नीचे के देशों में है। यही भूख और गरीबी उन्हें शहर की तरफ धकेलती है। यह हमारे लिए शर्म के साथ-साथ दुख की बात भी है। रोजगार के अलावा शहर जिस वजह से आकर्षित करते हैं उनमें शिक्षा, स्वास्थ्य, नागरिक सुविधाएं आदि प्रमुख हैं। देश की अनेक समस्याएं बेलगाम शहरी विकास के इसी माडल का नतीजा हैं। भारत की राजधानी राजनीति और शासन का केंद्र होने के साथ-साथ शिक्षा, व्यापार, स्वास्थ्य, कला, खेल, व्यापार और अन्य अनेक गतिविधियों का केंद्र है। अमेरिका या यूरोप के देशों की ओर नजर दौड़ाएं तो बिल्कुल अलग तस्वीर नजर आती है। इन देशों में राजनीति, व्यापार, शिक्षा, स्वास्थ्य और अन्य सभी गतिविधियों के केंद्र कुछ प्रमुख शहरों में न सिमटकर अलग-अलग शहरों में स्थापित करने की कामयाब कोशिश की गई है। इसको इस रूप में समझें कि न्यूयार्क सिटी, लास एंजिल्स, शिकागो, ह्यूस्टन, लास वेगास आदि कोई भी शहर राज्य की राजधानी नहीं है। और भी दिलचस्प बात यह है कि पूरे देश की राजधानी वाशिंगटन का तो बडे़ शहरों के सूची में 27वां स्थान है। राज्यों की राजधानियां छोटे-छोटे शहरों में हैं। उदाहरण के लिए न्यूयार्क राज्य में पूरी दुनिया के व्यवसायिक केंद्र न्यूयार्क सिटी होने के बावजूद इसकी राजधानी अलबनी है। इसी तरह इलिनाय राज्य में शिकागो है, किंतु इसकी राजधानी स्पि्रंगफील्ड है। कैलिफोर्निया में लास एंजिल्स है, किंतु इसकी राजधानी सेक्रामेंटो है। फिर इसी तरह शिक्षा के केंद्रों को देखें तो देश के उत्कृष्ट विश्वविद्यालय अपेक्षाकृत छोटे शहरों में हैं। दुनिया का सर्वश्रेष्ठ विश्वविद्यालय हारवर्ड यूनिवर्सिटी मैसाचुसेट्स राज्य के कैंब्रिज शहर में है तो प्रिंसटन यूनिवर्सिटी न्यूजर्सी राज्य के प्रिंसटन शहर में। इसी प्रकार न्यूजर्सी सबसे बड़ा शहर है, जबकि राजधानी ट्रेनतौन है। उसी तरह येल यूनिवर्सिटी कनेक्टिकट राज्य में है, जहां की राजधानी हार्टफोर्ड है और सबसे बड़ा शहर है ब्रिजपोर्ट। इसी तरह मिशिगन की राजधानी लानसिंग है, जबकि मिशिगन यूनिवर्सिटी ऐन आर्बर में है। यहां का सबसे बड़ा शहर डेट्राइट है। यहां बता देना जरूरी है कि मैं जिन विश्वविद्यालयों का नाम ले रहा हूं उनके छोटी जगहों में स्थित होने का मतलब यह नहीं है कि वे साधारण या निम्न स्तर के विश्वविद्यालय हैं, बल्कि वे दुनिया के सर्वश्रेष्ठ विश्वविद्यालयों में से है। इनके अलावा बहुत बड़ी संख्या में विश्वविद्यालय अन्य शहरों में भी फैले हुए हैं। इसी तरह स्वास्थ्य के उच्च केंद्र और श्रेष्ठ अस्पताल भी अनेक जगहों पर फैले हुए हैं। यही स्थिति खेलों आदि की भी है। कहने का तात्पर्य यह है कि चीजों को इस तरह से बसाया गया कि शिक्षा, राजनीति, व्यापार, स्वास्थ्य आदि के केंद्र अलग-अलग शहरों में हैं। इसका फायदा यह हुआ कि कुछ ही शहरों का अंधाधुंध विस्तार होने के बजाय विकास का विकेंद्रीकरण हो गया। अर्थात आबादी का संकेंद्रण एक ही जगह न रहा और चतुर्दिक विकास हुआ। छोटे-छोटे कस्बों तक को विकास से जोड़ा गया है। मैं अमेरिका में जिस जगह हूं वह एक छोटा सा कस्बा है। इसकी आबादी महज साठ हजार है, लेकिन यह कस्बा विकास की दृष्टि से किसी भी बड़े शहर से कम नहीं है। पूरा कस्बा केवल यहां की यूनिवर्सिटी की वजह से जाना जाता है। पूरी दुनिया से यहां छात्र पढ़ने आते हैं। दूसरी ओर हमारे देश में उच्च वर्ग को कोई परेशानी न हो, किसी भी चीज के लिए उन्हें कहीं दूर न जाना पड़े, इसलिए सारे विकास को एक ही जगह पर केंद्रित कर दिया गया है। गांवों, कस्बों, और छोटे शहरों में आम लोग चाहे जितने कष्ट में रहें या उन्हें मजबूरी में बड़े शहरों में आकर स्लमडाग की जिंदगी जीनी पड़े, मिलियनेयर तो वे फिल्मों और परीकथाओं में ही बन सकते हैं। 1950 और 1960 के दशक में इंग्लैंड और फ्रांस ने लंदन और पेरिस को बचाने और नियोजित विकास के लिए बड़ी संख्या में नए शहर बसाए। और तो और मिस्त्र जैसा देश भी राजधानी काहिरा को बचाने के लिए 20 नए शहर बसा रहा है, लेकिन भारत में इस बारे में कोई कुछ सोचने को तैयार नहीं। आज भी शिक्षा, स्वास्थ्य, कला, खेल और अन्य सभी गतिविधियों के केंद्र बड़े शहर ही हैं। पहले ही आबादी का बोझ उठाने में इन शहरों के पांव कांप रहे हैं। अब और बोझ ये बर्दाश्त नहीं कर पाएंगे। इसके साथ-साथ वहां जीवन की लागत और खर्च भी बढ़ता जाता है, जिससे आम जनता बेहाल रहती है। दूसरी ओर अन्य क्षेत्र विकास से वंचित रह जाते हैं। (लेखक कैलिफोर्निया विवि में प्राध्यापक हैं)